Setkáváme se s tím téměř každý měsíc: „Koupil jsem byt a správce z baráku po mě chce zaplatit, co jim dluží původní majitel. To jim snad proboha nemusím platit, ne? Ať si žalují toho, kdo jim to dluží!“ Takto začíná často litanie nového vlastníka bytu poté, co jej společenství vlastníků jednotek vyzve k zaplacení dluhu, který jim dluží bývalý vlastník bytu. Částka to bývá dost často nemalá a nemalé je také rozčarování kupujícího, když zjistí, že by ji měl zaplatit za někoho jiného.

Je takový postup vůbec podle zákona možný?

Občanský zákoník ve svém § 1186 odst. 2 stanoví, že převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou.

Toto ustanovení je bohužel poměrně matoucí a na první pohled není v občanském zákoníku jinde rozvedeno či vysvětleno. Díky tomu se i v rámci odborné veřejnosti dost diskutuje, nad tím, co tím zákon vlastně myslí. Řešení přinese buď novela zákona nebo soudní praxe. Obojí však vyžaduje čas. Výklad, který, jak se zdá, převažuje a který se objevil již i v soudní praxi, je ten, že pokud si koupíte byt a prodávající dluží společenství na platbách souvisejících se správou domu, tak tyto dluhy na vás automaticky přejdou, a to i v případě, že o těch dluzích nic nevíte nebo Vám prodávající dokonce v kupní smlouvě tvrdí, že žádné nemá. Zákon se zde staví ke kupujícímu značně tvrdě. Touto hrozbou tlačí zákon kupujícího k tomu, aby se před uzavřením kupní smlouvy aktivně zajímal o to, zda prodávající něco společenství vlastníků dluží nebo ne a aby si vyžádal předem písemné potvrzení osoby odpovědné za správu domu o tom, zda má prodávající nějaké dluhy a pokud ano, tak jak vysoké. A to bez ohledu na to, co mu tvrdí prodávající. Dá se říct, že pokud to kupující neudělá, tak jej zákon „trestá“ přechodem dluhů za jeho neopatrnost. V případě, že kupující včas dluhy zjistí, tak se nabízí snadná řešení např. zaplacení dluhů rovnou z části kupní ceny. Problém je v tom, že většina kupujících o tomto riziku vůbec neví a logicky nic takového po prodávajícím před uzavřením kupní smlouvy nepožaduje. I realitní kanceláře se toto bohužel jen pomalu učí a součinnost v této otázce není z jejich strany vždy automatická.

Ať už si o předmětném ustanovení myslíme cokoliv, buďte opatrní. Pokud kupujete byt, chtějte vždy po prodávajícím, aby Vám před podpisem kupní smlouvy předložil potvrzení o dluzích vůči společenství vlastníků. Můžete si ušetřit jednu draze vykoupenou zkušenost…